Decanato Registradores Murcia

Álvaro José Martín Martín
Registrador Mercantil de Murcia I

Noticia sobre Jurisprudencia: La Sala I del Tribunal Supremo ha decidido fijar doctrina legal uniforme sobre los requisitos precisos para la aplicación de los artículos 34 de la Ley Hipotecaria y 1.473 del Código Civil.

Este año se ha reunido dos veces el Pleno de la Sala por entender precisa la formación de doctrina sobre alguna de las cuestiones planteadas en los motivos de casación relacionados con los preceptos legales indicados: la primera concluyó dictando la Sentencia de 5 de marzo de 2007 (Referencia LA LEY 4471/2007; Referencia ARANZADI 723/2007) cuya doctrina es aplicada en sentencias de 16 y 20 de marzo de 2007, la segunda la de 7 de septiembre de 2007 (Referencia LA LEY 125166/2007; Referencia ARANZADI todavía no asignada en el momento de redactar esta nota, si bien los suscriptores pueden consultar ya su contenido en www.westlaw.es).

En ambos casos ha sido ponente Don Francisco Marín Castán siendo suscritas las sentencias por todos los componentes de la Sala (Excmos. Sres. Don Juan Antonio Xiol Ríos ; Don Román García Varela ; Don Xavier O'Callaghan Muñoz; Don Jesús Corbal Fernández; Don Francisco Marín Castán; Don José Ramón Ferrándiz Gabriel; Don José Antonio Seijas Quintana; Don Antonio Salas Carceller; Don Vicente Luis Montés Penadés y Doña Encarnación Roca Trías.

Ambas resoluciones son de lectura obligada para todos los nos desenvolvemos profesionalmente en el ámbito del derecho civil, inmobiliario y registral. En especial la primera de ellas contiene una exhaustiva exposición del estado de la cuestión (en el Fundamento de Derecho Quinto se contiene una de las mejores síntesis jurisprudenciales que yo he leído en una sentencia en relación con una determinada materia).

La doctrina que se sienta fortalece extraordinariamente la posición del titular registral y permite que el Registro de la Propiedad cumpla la función para la que fue creado en toda su plenitud:

- El articulo 34 de la Ley Hipotecaria “ampara las adquisiciones a non domino precisamente porque salvan el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca” (FD. Séptimo de la Sentencia de 5 de marzo de 2007) ; por ello “A partir de la sentencia del Pleno de esta Sala de 5 de marzo del corriente año (recurso nº 5299/99), dictada con propósito unificador de la jurisprudencia sobre el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, no cabe ya sostener que la segunda venta sea nula o inexistente por falta de objeto o de poder de disposición del transmitente, pues lo que dicho precepto purifica o subsana es precisamente esa falta de poder de disposición, y si la finca existe, claro está, además, que la segunda venta de esa finca habrá tenido objeto, la propia finca que se vende. Como en esa misma sentencia se declara, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria ampara las adquisiciones a non domino, y por tanto el artículo 33 de la misma ley podrá impedir la aplicación del artículo 34 si lo nulo es el acto o contrato adquisitivo de quien inscribe, por ejemplo por falta de consentimiento, pero no si el problema consiste en que ha adquirido de quien ya había vendido y entregado anteriormente la finca a otro que no inscribió su adquisición. En definitiva, la nulidad a que se refiere el artículo 33 de la Ley Hipotecaria no tiene que ver con el poder de disposición del transmitente ni desde luego con el más o menos íntegro pago del precio de la primera compraventa, como ya señaló la sentencia de 11 de octubre de 2006 (recurso nº 4490/99), sino con los requisitos propios del título o, en su caso, del procedimiento de apremio que hubiera culminado con la adquisición inscrita. (FD. 2º.6ª SS. 7 de septiembre de 2007).

- El artículo 34 de la Ley Hipotecaria no precisa para otorgar su protección que exista una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro .(FD. Séptimo de la Sentencia de 5 de marzo de 2007).

- La circunstancia de no pertenecer ya al ejecutado la finca embargada por habérsela transmitido a otro, pero sin constancia registral, no determina la nulidad del acto adquisitivo del tercero por venta judicial o administrativa.(FD. Octavo de la Sentencia de 5 de marzo de 2007).

- El artículo 1473 del Código Civil debe ser aplicado aunque las dos ventas del mismo inmueble estén separadas por un considerable periodo de tiempo, sin que se precise una cierta coetaneidad cronológica entre las dos o mas ventas en conflicto…. así se logra la concordancia del artículo 1473 del Código Civil tanto con los artículos 606 y 608 del propio Código como con la Ley Hipotecaria: con su artículo 34, si la finca estaba inscrita a nombre del doble vendedor y el primer comprador no ha inscrito su adquisición; y con su artículo 32, si la finca no estaba inscrita, el primer comprador no inscribe su adquisición, el segundo sí lo hace y, finalmente, acaba transcurriendo el plazo establecido en el artículo 207 de la Ley Hipotecaria, según se desprende de la sentencia de esta Sala de 6 de diciembre de 1962 anteriormente citada. Y por último, porque de esta forma se acomoda también la interpretación del artículo 1473 del Código Civil al antecedente legislativo representado por la Ley Hipotecaria de 1861 y su artículo 23, cuyo contenido se corresponde con el del artículo 32 del vigente texto refundido de 1946. Se comprende mejor, así, la Exposición de Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861 cuando indicaba que el comprador que no inscribiera la venta, "aunque obtenga la posesión, será dueño con relación al vendedor, pero no respecto a otros adquirentes que hayan cumplido con el requisito de la inscripción", pues no se trataba de negar la oponibilidad frente a todos de un derecho real como es el de propiedad, sino de que prevaleciera la seguridad jurídica fomentando la inscripción”. FD. 2º.7ª SS. 7 de septiembre de 2007).

- Sobre la buena fe la jurisprudencia de esta Sala es constante al exigírsela también tanto al adquirente del párrafo segundo del artículo 1473 del Código Civil como al tercero del artículo 32 de la Ley Hipotecaria aunque ninguno de los dos preceptos la mencione, y la doctrina científica, con algunas reservas por parte de algunos autores del sector “dualista”, comparte tal exigencia. En cuanto a la configuración de este requisito, que se presume a favor del segundo adquirente en el párrafo segundo del artículo 34 de la Ley Hipotecaria, la jurisprudencia suele identificar la buena fe con la creencia de que el vendedor es dueño de la cosa vendida o, si se quiere, con el desconocimiento de que la misma cosa se ha vendido anteriormente a otros con eficacia traslativa. Sin embargo, sentencias como las de 25 de octubre de 1999, 8 de marzo de 2001 y 11 de octubre de 2006 también consideran desvirtuada la presunción de buena fe cuando el desconocimiento o ignorancia de la realidad sea consecuencia “de la negligencia del ignorante”, (FD. 3º. SS. 7 de septiembre de 2007).

No se le escapa a la Sala la importancia de la decisión que ha adoptado y que puede ser polémica, pero se anticipa a posibles críticas en el F.D. 8º de la SS. 5 Marzo 2007 diciendo: “Podrían tal vez objetarse en contra de tal solución razones de justicia material, pero la lectura de los preámbulos y exposiciones de motivos de nuestras Leyes hipotecarias y de sus reformas revela que el objetivo a alcanzar fue siempre, sobre todo, la «certidumbre del dominio», «la seguridad de la propiedad» como «condición más esencial de todo sistema hipotecario» porque «si esta no se registra, si las mutaciones que ocurren en el dominio de los bienes inmuebles no se transcriben o no se inscriben, desaparecen todas las garantías que puede tener el acreedor hipotecario» (Exposición del Motivos de la Ley Hipotecaria de 1861). De ahí que los reformadores de 1909 se quejaran de los «relativamente escasos» resultados de la Ley de 1861 «en lo que se refiere a la vida económica de la Nación»; y que el preámbulo de la Ley de 30 de diciembre de 1944, de Reforma hipotecaria, identificara como «propósito inquebrantable» de la misma el de «acometer, con las mayores probabilidades de éxito, la ya inaplazable solución» a los problemas consistentes en que aún se hallara sin inscribir «más del 60 por 100 de la propiedad», se hubiera iniciado una «corriente desinscribitoria» y se estuviera retrocediendo paulatinamente a un «régimen de clandestinidad». Además, la justicia de la solución opuesta, es decir, no proteger a quien de buena fe adquirió confiando plenamente en el sistema legal, resulta más que dudosa. Y de otro lado, desde el Real Decreto 2537/1994, de 29 de diciembre (RCL 1995, 193, 596), sobre colaboración entre Notarías y Registros de la Propiedad para la Seguridad del Tráfico Jurídico Inmobiliario, hasta la Ley 24/2005, de 18 de noviembre , de reformas para el impulso de la productividad, y la reforma del Reglamento Notarial por Real Decreto 45/2007, de 19 de enero , se ha reforzado muy considerablemente la información en tiempo real sobre la situación registral de las fincas al tiempo de otorgarse escrituras públicas relativas a derechos reales sobre las mismas y, a su vez, se ha reducido notablemente el tiempo para la debida constancia registral de tales escrituras, lo que supone tanto una garantía normativa añadida para quien adquiere confiado en el Registro como un estímulo normativo más para que quien adquiere no deje de inscribir su derecho.

Cierto es que esas razones de justicia pueden parecer especialmente poderosas cuando se considera la situación de los compradores de viviendas en documento privado, impedidos por ello de inscribir su adquisición, que se vean privados de su propiedad, pese a haber entrado en posesión de las viviendas compradas, cuando se sigue un procedimiento de apremio contra la entidad vendedora, titular registral, y tal procedimiento culmina con la venta judicial o administrativa a un tercero que inscribe su adquisición. Pero no lo es menos que tal situación es una consecuencia necesaria de nuestro sistema registral y que su remedio habrá de buscarse, en la etapa inicial, en las garantías normativas y contractuales de las cantidades entregadas a cuenta del precio; en su etapa intermedia, en la tercería de dominio; y en su etapa final, en la demostración de la ausencia de buena fe del tercero o, incluso, en la tercería de mejor derecho sobre el producto de la venta judicial o administrativa, y desde luego siempre sin perjuicio de las acciones personales, e incluso penales, que procedan contra el vendedor o, en su caso, de los derechos cuyo reconocimiento proceda obtener en el concurso”.

Amén

Álvaro José Martín Martín.
Registrador Mercantil de Murcia I.