Tracto Sucesivo

[tumilet]

Buenas tardes, me permito someter un asunto a vuestra consideración:
Consta inscrito un exceso de cabida de una finca al amparo del Art. 205, con publicación de edicto y sujeta a la limitacion del 207. Pasados los 2 años se vende a una Mercantil que compra por precio alzado y no a razón de un tanto por metro (Art 1471 CCv), la mercantil inscribe su dominio. Así las cosas se presenta una sentencia recaida en pleito seguido sólo contra el antiguo titular, el que inscribió el exceso y vendió a la Mercantil, por la que el juez ordena la cancelación del exceso de cabida. No se anotó la demanda pese a que el demandante(el dueño de un predio colindante)lo pidió al amparo del Art. 298. 4 in fine, por que el juez no lo acordó.En teoría caben 2 posibilidades:
1. No cancelar la inscripción del exceso por entender que lo impide el principio de tracto sucesivo al constar la finca inscrita a favor de un tercero que no ha sido demandado.
2. Entender que cabe cancelar el exceso porque la mercantil compró por precio alzado y los principios de legitimación y fe publica no alcanzan a los datos de hecho como es la cabida.De modo que la mercantil sigue siendo dueña de la finca si bien con la cabida corregida, y poco podría decir en su defensa si el juez ha dicho que la finca mide menos y ademas no acordó la anotación de la demanda.(La DGR en Ron de 5/04/1995 señaló que en una anotación de demanda de nulidad de actuaciones en procedimiento judicial sumario de ejecución de hipoteca queda cumplido el art. 20 LH si la demanda se dirige contra el titular registral del derecho de hipoteca, sin que sea preciso dirigirla también contra los titulares registrales de la finca, pues el derecho de éstos en nada se verá afectado por el resultado del pleito).
Yo entiendo que la correcta es la primera solución,que respeta el principio del "tracto digestivo"; pero como decía Haley Joel Osment en el Sexto Sentido: "A veces veo muertos".
Un saludo

[gdiaz]

Yo optaría por la primera solución , de acuerdo con el principio de tracto sucesivo , que supone un corolario lógico de la tutela judicial efectiva.

Así lo ha dicho - hasta ahora - la DGRyN en multitud de resoluciones , entre ellas , Resoluciones de 12 de mayo de 1.993 , 25 de febrero de 1.994 , 28 de diciembre de 1.995 , 12 de diciembre de 1.997 , 12 de febrero , 26 de marzo y 11 de noviembre de 1.998 , 8 de abril y 17 de noviembre de 1.999 , 25 de febrero , 6 de abril , 4 de mayo , 6 de junio de 2.000 , 5 de febrero , 2, 3, 4, y 7 de abril de 2.001 , 2 de octubre , 11 y 19 de noviembre , 17 de diciembre de 2.002 , 20 de marzo , 30 de abril , 24 de junio y 18 de octubre de 2.003 , 16 de noviembre y 11 de diciembre de 2.004 , 21 de septiembre , 18 de noviembre y 29 de diciembre de 2.005 , 14 y 31 de enero de 2.006 , 28 de febrero y 8 de junio de 2.006 , 8 de junio y 19 de julio de 2.007. (todas referidas al tracto sucesivo , pero no a este concreto supuesto).

La Sentencia del Tribunal Supremo de 3 de marzo de 1.997 exigió que el recurrente para lograr la inscripción en el Registro , en el proceso judicial en que demandó la elevación a público del documento privado , debió demandar , no sólo a quien en su día otorgó el documento privado , sino también a quien actualmente gozaba de las facultades dominicales a tenor del Registro de la Propiedad .

La Sentencia de Tribunal Constitucional de 22 de mayo de 2.006 resuelve la controversia suscitada en relación con la compraventa judicial de un determinado inmueble a favor de una entidad, cuando el bien inmueble ya había sido previamente adquirido y registrado por otra sociedad distinta que no fue parte en el proceso judicial citado.
Manifiesta el Tribunal Constitucional que la inscripción de la compraventa judicial vulneraría el derecho a la tutela judicial efectiva, garantizado por el artículo 24.1 CE, pues supondría la privación a una persona de una finca de su propiedad sin haber sido condenada previamente ni haber tenido conocimiento de la existencia de un procedimiento judicial sobre la misma .

[Audrey_es_guapa]

Con menos jurisprudencia que la fenomenal respuesta de gdiaz, pero en el mismo sentido, la solución depende del supuesto de hecho:

a) La sentencia se presenta durante la vigencia de la limitación del 207 LH. Debe inscribirse, aunque haya un tercer adquirente, dado que la limitación consta en el Registro de la Propiedad y (en el rarísimo caso de que no fuera así) sigue siendo una limitación legal del dominio, por lo que prevalece sobre la fe pública.

b) La sentencia se presenta después de los dos años, pero la demanda se ha dirigido contra el titular registral, bien porque la finca no se ha transmitido (recordemos que el artículo 34 LH no protege de la nulidad de la propia adquisición), bien porque también se ha dirigido contra el nuevo titular (se ha respetado su derecho a la tutela judicial efectiva por vía de la legitimación registral).

c) La sentencia se presenta después de los dos años y el procedimiento sólo se dirigió contra el anterior titular registral, pero se practicó anotación de demanda y está vigente (por sí o prorrogada). También hay que inscribir, porque el nuevo titular registral no tiene la condición de tercero hipotecario al constar la existencia de un proceso de trascendencia real sobre su finca.

d) Igual que c), pero la anotación de demanda ha caducado y ahora se presenta la sentencia. No hay que inscribir si el procedimiento no se ha seguido además contra el titular registral actual, por analogía con las anotaciones de embargo. (El tercero hipotecario se "aprovecha" de la posibilidad de que las cargas en el momento de su adquisición se extingan posteriormente, como reiteradamente ha señalado la DGRN.)

e) Igual que c), pero ni siquiera se ha practicado anotación de demanda. Tampoco habría que inscribir (para eso están, precisamente, las anotaciones de demanda).

Por cierto, el registro de la propiedad SÍ da fe de los datos de hecho de la finca. El Tribunal Supremo dio, por fin, su brazo a torcer en esta materia y me alegro de que lo hiciera. No por necio corporativismo, sino porque difícilmente se puede dar fe de la existencia y contenido de los derechos reales si no se da fe también del bien sobre el que necesariamente se proyectan.

Y no se trata de mantener contra toda evidencia física el contenido del registro, porque la fe pública registral se refiere a los hechos RESPALDADOS POR EL DERECHO, es decir, el contenido de los derechos reales adquiridos CONFORME a la ley. Por eso podemos dar fe de que un señor es dueño de un solar de 100 m2, cuando según la "realidad" tiene 1.000 m2, porque NO es un hecho PROBADO que haya ADQUIRIDO los otros 900 m2. De ahí que los excesos (o defectos) de cabida se echen para atrás, no porque tengamos dudas sobre la identidad de la finca, ni siquiera por la posibilidad de una segregación encubierta sin licencia, sino por algo mucho más sencillo: la falta de tracto sucesivo en cuanto al derecho de propiedad sobre los metros de diferencia.