novaciones y rango hipotecario

[jlopez]

El artículo 4 de la ley 2/1994 redactado por la ley 41/2007 no me parece el precepto peor redactado del mundo pero, a la vista del número de consultas y otros detalles, veo que hay dudas sobre su aplicación, sobre todo en el mundo bancario.

Yo veo que los siguientes supuestos mantienen el rango de la hipoteca y, en caso de ejecución de carga intermedia, es decir, anterior a la inscripción de novación y posterior a la del préstamo hipotecario novado, no habría por qué cancelar esa inscripción de novación:

 Ampliación del plazo de carencia.

 Ampliación del plazo, sin aumentar la responsabilidad hipotecaria inscrita.

 Reducción del plazo.

 Aumento de topes sin que correlativamente se redefina la responsabilidad hipotecaria. Por ejemplo, tenemos una hipoteca en garantía de un préstamo con una cobertura de intereses ordinarios hasta un límite máximo de 8 % y ahora en la novación típica estipulan que durante el plazo de 12 meses a contar desde este otorgamiento el préstamo devengará interés hasta el 9 %.

Os ruego opinión o los matices que queráis.

[Audrey_es_guapa]

Aunque la ley 41/2007 agravó este problema hasta extremos que sólo descubriremos en una época de ejecuciones a mansalva como la que nos ha tocado vivir, en realidad ya viene de antes, concretamente de la dichosa nota de ampliación de embargo de la Ley de Enjuiciamiento Civil del año 2000.

Dado que la ley 41/07 dice lo que dice y presume que las novaciones son modificativas, creo que el único clavo al que nos podemos agarrar, lo mismo que en los embargos, es que estas normas regulan el carácter privilegiado de la obligación, no su prioridad registral.

Es decir, que a la hora de decidir, en un procedimiento concursal o una tercería de mejor derecho, qué créditos gozan de preferencia para ser satisfechos, la ley entiende que la obligación derivada de una ampliación de hipoteca tiene la misma prelación que la obligación garantizada con la hipoteca originaria y, salvo que el crédito inscrito o anotado entre medias tenga preferencia (por ejemplo, un crédito salarial), hay que satisfacerlo antes. Desde nuestro punto de vista, esto no cambia nada, dado que seguimos teniendo que calificar que en los autos de adjudicación y cancelación nos conste el destino del sobrante, pero no podemos entrar en la decisión del juez al respecto.

Por contra, registralmente, cada crédito tiene la prioridad que marca el orden de su inscripción o anotación, sin que las ampliaciones ganen automáticamente rango, porque la ley 41/2007 no ha derogado, que se sepa, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria, sometiendo al tercero de buena fe a cargas no inscritas e incluso inexistentes en el momento de acceder su derecho al registro. Ni tampoco ha derogado las normas que regulan la alteración del rango hipotecario, por lo que no puede ganarse automáticamente prioridad sin el consentimiento de los titulares registrales intermedios.

O eso, o en el primer procedimiento de ejecución en que se plantee, habría que interponer una cuestión de inconstitucionalidad contra la ley 41/2007 por vulnerar la prohibición de indefensión del artículo 24 de la Constitución. Que sería lo más razonable. Pero mejor no llegar a esos extremos.

Antiguamente, este tratamiento dual no tenía sentido porque la concurrencia y prelación de créditos inscritos o anotados en el registro se regía por el orden de inscripción y la legislación hipotecaria era clara en cuanto a la protección del titular intermedio.

Pero ahora, por empeño de los bancos, primero en la LEC y luego en la 41/2007, se pretende conseguir la prioridad a toda costa. Lo que olvidan, como buenos avariciosos, es que ellos van a estar muchas veces en el puesto intermedio... Y a expensas de cualquier ampliación de embargo o hipoteca, que se los llevará por delante sin dar explicaciones.

Si entendieran esto, mañana mismo saldría un decreto ley en el consejo de ministros volviendo al sistema anterior. (En España no hay grupos de presión.) Pero mucho me temo que piensan como los balleneros: como quedan pocas ballenas en el mundo, cacémoslas antes que los demás.