Un tema muy viejo, pero que siempre me ha parecido interesante.
El donante dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo con facultad de disponer.
Muere el donante. El usufructo, evidentemente, se cancela.
La cuestión es: ¿hay que cancelar ADEMÁS la facultad de disponer?
Lo que a todos nos pide el cuerpo es cancelar, puesto que la facultad de disponer ya no puede ejercitarse.
Pero eso no significa que el donante no haya dispuesto antes.
Si el acto dispositivo ya accedió al registro, no hay problema, eso está claro. Pero si (como suele ocurrir) no es así, ¿cancelamos igualmente la facultad de disponer?
A favor tenemos el principio de rogación y el de prioridad. El registro está abierto a todos y sólo protege a quienes lo utilizan. No habiendo accedido el título dispositivo en vida del donante, o incluso después de su muerte, pero antes de la cancelación del usufructo, el adquirente sufre las consecuencias de presentar a destiempo un título de igual o anterior fecha cuyo contenido se opone o es incompatible al de la inscripción de cancelación.
En contra está el hecho de que el registro está publicando una carga perfectamente delimitada y cuyo término refleja igualmente la inscripción. Si no podemos cancelar una hipoteca por el mero transcurso del plazo, sino que hay que otorgar la escritura o esperar a que prescriba y aplicar el 82 de la Ley Hipotecaria (expediente de liberación de gravámenes aparte), ¿por qué no esperar a que transcurran los 30 años +1 para cancelar la facultad de disponer?
La solución no es fácil porque, si mantenemos la facultad de disponer, estamos dándole un planchazo al donatario, y la finca se va a quedar para vestir santos (yo, desde luego, no la compraría).
Pero si tenemos en cuenta la doctrina sobre el ejercicio de la opción de compra, no acabo de ver claro que haya que cancelar sin más. Si al día siguiente viene el señor con la escritura de venta y monta el pollo por haber cancelado una carga sin venir a cuento, se puede armar una buena.
Se me ocurre, como solución intermedia, un acta de notoriedad que acredite, bajo la responsabilidad del notario, que no se ejercitó la facultad de disponer, por lo menos en escritura pública. Pero si luego viene el adquirente con documento privado y exige elevarlo a público, estamos en las mismas.
¿Es un problema sin solución?
¿O la tiene y además es muy sencilla?
Tic, toc, tic, toc...