Reserva de facultad de disponer

[Audrey_es_guapa]

Un tema muy viejo, pero que siempre me ha parecido interesante.
El donante dona la nuda propiedad y se reserva el usufructo con facultad de disponer.
Muere el donante. El usufructo, evidentemente, se cancela.
La cuestión es: ¿hay que cancelar ADEMÁS la facultad de disponer?
Lo que a todos nos pide el cuerpo es cancelar, puesto que la facultad de disponer ya no puede ejercitarse.
Pero eso no significa que el donante no haya dispuesto antes.
Si el acto dispositivo ya accedió al registro, no hay problema, eso está claro. Pero si (como suele ocurrir) no es así, ¿cancelamos igualmente la facultad de disponer?
A favor tenemos el principio de rogación y el de prioridad. El registro está abierto a todos y sólo protege a quienes lo utilizan. No habiendo accedido el título dispositivo en vida del donante, o incluso después de su muerte, pero antes de la cancelación del usufructo, el adquirente sufre las consecuencias de presentar a destiempo un título de igual o anterior fecha cuyo contenido se opone o es incompatible al de la inscripción de cancelación.
En contra está el hecho de que el registro está publicando una carga perfectamente delimitada y cuyo término refleja igualmente la inscripción. Si no podemos cancelar una hipoteca por el mero transcurso del plazo, sino que hay que otorgar la escritura o esperar a que prescriba y aplicar el 82 de la Ley Hipotecaria (expediente de liberación de gravámenes aparte), ¿por qué no esperar a que transcurran los 30 años +1 para cancelar la facultad de disponer?
La solución no es fácil porque, si mantenemos la facultad de disponer, estamos dándole un planchazo al donatario, y la finca se va a quedar para vestir santos (yo, desde luego, no la compraría).
Pero si tenemos en cuenta la doctrina sobre el ejercicio de la opción de compra, no acabo de ver claro que haya que cancelar sin más. Si al día siguiente viene el señor con la escritura de venta y monta el pollo por haber cancelado una carga sin venir a cuento, se puede armar una buena.
Se me ocurre, como solución intermedia, un acta de notoriedad que acredite, bajo la responsabilidad del notario, que no se ejercitó la facultad de disponer, por lo menos en escritura pública. Pero si luego viene el adquirente con documento privado y exige elevarlo a público, estamos en las mismas.
¿Es un problema sin solución?
¿O la tiene y además es muy sencilla?
Tic, toc, tic, toc...

[gdiaz]

Creo que estás en lo cierto en todas las afirmaciones que realizas , especialmente en que quizás sería deseable no cancelar sino una vez transcurrido el plazo de prescripción de la acción que pueda ser ejercitada ; no obstante , no sería por la vía del art. 82.5º LH , que tan sólo se refiere a la hipoteca y condición resolutoria.

Lo que sí me parece improbable es que un Notairo pueda redactar un acta en que haga constar que la facultad de diponer no se ha ejercitado , pues simplemente es imposible que lo pueda conocer con absoluta seguridad.

Yo honestamente cancelaría una vez acreditado el fallecimiento de quien fue donante al reservarse la facultad , salvo que otra cosa se hubiera hecho constar expresamente en el título en virtud de cual accedió tal pacto al Registro. En cuanto al problema derivado de que después llegara una venta que realizó el donante , creo que el Registro no puede proteger a quien no acude a él. Es decir , si la venta se presenta el el Registro durante la vida del donante , será plenamente inscribible y con ello quedará ineficaz la anterior donación ; si por el contrario , cuando se presenta en el Registro la venta , ya se ha cancelado la facultad de disponer por muerte del donante , el principio de tracto sucesivo impide la inscripción de tal disposición.Ocurriría lo que sucede en el supuesto de que trabado embargo contar el vendedor de una finca y anotado en el Registro de la Propiedad , se vende la finca pero el comprador no inscribe .Si cuando presenta la venta en el Registro ya ha tenido acceso al mismo la adjudicaicón judicial derivada del embargo , no puede entonces inscribirse la venta otorgada por quien ya no es dueño.

[Audrey_es_guapa]

Muchas gracias por tus observaciones, como siempre muy atinadas.
Con respecto al acta de notoriedad, en buena lógica nunca podría acreditar hechos negativos, pero la probatio diabolica se admite en nuestro Derecho. Estoy pensando en el acta del artículo 82 del Reglamento Hipotecario para acreditar la inexistencia de fideicomisarios. (Alguno habrá perdido por ahí y, sin embargo, esas actas se hacen, yo he llegado a cancelar una sustitución con base en una de ellas.)
Bien es verdad que es un supuesto expresamente previsto en el ordenamiento jurídico y me inclino por no aplicarlo a otros casos de prueba de hechos negativos, pero al menos la posibilidad existe.
Entiendo que deberíamos cancelar si, entre la muerte y la cancelación del usufructo, no ha accedido el título por el que el usufructuario dispuso. Lo que me escama y me hace darle tantas vueltas a la cabeza es toda la doctrina sobre el ejercicio extrarregistral de la opción de compra y que no podamos cancelarla, aunque haya pasado el plazo, porque siempre pudo ejercitarse dentro de él. ¿Por qué en la opción de compra no y en el usufructo sí?
Al final, la única justificación que se me ocurre es que las limitaciones a la propiedad (aunque sea nuda propiedad) deben interpretarse restrictivamente y que no debemos acabar convirtiendo el registro en un mecanismo de transformación de la propiedad inmobiliaria en manos muertas, impidiendo arbitrariamente su circulación.
Lo cual nos llevaría al tema de la inscripción de las cláusulas de vencimiento anticipado y demás pactos de la hipoteca, pero eso lo dejamos para otro día.

[Obi-Wan]

Interesantes conclusiones.

Yo siempre he visto la reserva de la facultad de disponer como un derecho (potestativo) que se reservaba el donante, e intransmisible (creo que en su caso sus acreedores defraudados deberían plantearse atacar la donación y no subrogarse conforme a 1111 Cc para ejercerlo) y mi conclusión era quizás demasiado simple: fallecido el disponente extinguido el derecho a su favor, puesto que no lo transmite a nadie y tampoco la legitimación para ejercitarlo.

En fin, ganas de suprimir limitaciones al dominio, tal vez.