Opción de compra en función de garantía

[Maite Rubio]

Hola a todos.
Tengo una caso encima de la mesa un tanto curioso. Es un derecho de opción de compra claramente vinculado a una hipoteca constituida el mismo día con el nº protocolo anterior. En la opción ,concedida gratuitamente,el precio para su ejercicio coincide con el de la responsabilidad hipotecario por principal e intereses ordinarios, se establece como posible forma de ejercicio de la opción el pago de la cantidad del préstamo hipotecario y entre las causas de extinción de la opción figura el pago del préstamo y la cancelación de la hipoteca, por tanto es un derecho de opción de compra en función de garantía. La duda es que no se concede directamente al acreedor hipotecario sino a otra sociedad. ¿ Se puede rechazar a pesar de esto? Mi opinión es afirmativa desde el sentido común puesto que claramente es una opción negociada para garantizar el pago de la deuda de modo que en caso de impago del deudor principal pagaría la Sociedad optante y a cambio se queda con la finca evitando así la subasta, pero no encuentro ni una sola Resolución en la que se haya planteado este caso. ¿ Que opinais?

[Audrey_es_guapa]

Tuve un caso idéntico al poco de empezar a ejercer. La hipoteca, para empeorarlo, era usuraria (perdón, cambiaria).
Después de quince días preguntando y buscando resoluciones, no encontré ni una sola que se pronunciara al respecto. En cuanto a la ley, es un pacto comisorio clarísimo. O no... ¡Porque es peor! En el pacto comisorio, si el deudor paga, el acreedor ya no puede ejecutar la hipoteca. Pero como aquí son derechos distintos, el deudor puede pagar (incluso cancelar) la hipoteca y, AUN ASÍ, la opción de compra subsiste... Y el acreedor puede quedarse con la casa.
El problema está en la integridad del negocio jurídico. ¿Hasta qué punto podemos calificar que una hipoteca, completa en todos sus extremos, está vinculada a una opción de compra, también completa en todos sus extremos, a la que no se hace referencia en la hipoteca, ni viceversa? ¿Por la identidad de los otorgantes?
Curiosamente, con la (por lo demás nefasta) Ley 41/07, puedes apoyarte en ella. Al fin y al cabo, si ahora la ley permite, siguiendo la doctrina (con hache) de la DGRN, que la hipoteca alcance a obligaciones no expresamente garantizadas si se dan entre los mismos sujetos, la extensión de la garantía implica la extensión de las limitaciones a que está sujeta la hipoteca en nuestro ordenamiento, entre ellas, la prohibición de pacto comisorio.
Yo no pude aplicar esa solución en su momento porque la ley todavía no existía. Así que puedes optar por lo que hice: practicar el asiento y ponerlo en conocimiento del ministerio fiscal con un oficio.
Adelanto que nunca recibí respuesta.

[gdiaz]

Es reiterada la doctrina de la Dirección General de inadmisibilidad del pacto comisorio .

Hay al menos dos resoluciones que pueden ser aplicables ,

RDGRyN 30 septiembre 1.998 , (B.O.E. 4 noviembre 1.998)
RDGRyN 26 noviembre 2.008 , (B.O.E. 8 enero 2.009)

No obstante aquí parece que el problema surge de que quien tiene la facultad de apropiarse de la finca no es strictu sensu el acreedor así que habrá que tratar de reconducir esa situación para justificar qu efectivamente hay pacto comisorio , pues de otro modo no puede denegarse la inscripción.

[Maite Rubio]

Gracias por las dos respuestas, aunque continúa mi duda, todavia no he tomado una decisión, aun tengo plazo para madurarlo. En cuanto a la primera respuesta de Audrey , te preguntas si podemos calificar la vinculación de la opción de compra a la hipoteca ( que también en mi caso es usuraria y cambiaria) cuando no hay referencia expresa a la misma, sin embargo en mi caso si la hay. En la constitución de la opción de compra además de coincidir exacamente el precio-deuda, el plazo, y otorgantes, si se hace referencia expresa pues establece que se puede ejercitar pagando la deuda hipotecaria en cuestión y además que se extingue la opción en caso de pago de la deuda y cancelación de la hipoteca, por lo que la vinculación está clara, la cuestión es que la opción no se establece directamente a favor del acreedor sino de otra sociedad,y sobre esto no hay nada resuelto como dice gdiaz.

[Audrey_es_guapa]

De nada, se hace lo que se puede.
Es verdad que lo único que prohíbe la ley es el pacto comisorio en sentido estricto (que la finca se la adjudique el acreedor directamente en caso de impago). Pero lo que aquí se está haciendo (aparte de un fraude de ley, pero eso no lo podemos poner en la nota, no sea que cierto abogado ciego nos riña por decir que es nulo de pleno derecho) es un pacto que modifica las normas procesales de la ejecución hipotecaria, que son de orden público e indisponibles por las partes.
Precisamente ayer tiré para atrás un pacto por el que pretendían eso mismo en una prenda sin desplazamiento, diciendo que era un convenio al amparo del art. 640 LEC.
Lo que no decían era que:
a) Hace falta aprobación judicial (imposible en el momento de la inscripción) y
b) No dejaba a salvo los derechos de los titulares registrales o terceros poseedores que hubieran inscrito o anotado sus derechos después de la ejecución del gravamen, que deben prestar su consentimiento.
¡Su consentimiento!
Sí, señores. Su consentimiento. Si las partes se quieren saltar el procedimiento y el juez da su visto bueno, los titulares registrales posteriores deben consentir. No nos los cargamos sin más.
Creo que es un buen argumento, más que nada porque no hay que mentar el artículo 6 del Código Civil.
Salvo siempre mejor criterio de la superioridad.